夫婦共同での住宅購入後に離婚した場合、それまで払い続けていた住宅ローンはどうなるのでしょうか。
また、どちらかが再婚した後に死亡してしまった場合や、連帯保証人のしくみについても詳しくご説明します。
1.共有名義人双方の承諾がなければ、不動産を売却できない？？
夫婦がそれぞれ資金を出し合い、住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合、その土地と建物は二人の「共有名義」になります。
この場合の大きなメリットは2つ。
1. 夫婦の収入を合算することで多くのお金を借りられる（やはり、収入が多いほど多くの借入ができるものです。）
2. 購入価格の一定割合を税額控除される「住宅ローン控除」「住宅売却の3,000万円の特別控除」の優遇を二重に受けられる
しかし、共有名義にしたばっかりに、これが離婚後、大きな問題を引き起こすこともあります・・・。
例えば、夫婦のどちらか一方が仕事を辞め、収入がなくなれば、辞めた方は所得がなくなりますので、所得税が発生しなくなります。そうなると、所得税が発生しない以上、住宅ローン控除を受ける余地がなくなりますので、節税のために連帯債務にした恩恵が受けられません。
妻が出産や育児で仕事を辞めるケースが考えられますが、これは予測の範囲内、つまり「通常のデメリット」です。この「通常のデメリット」をはるかに超える問題・・・。
それが、離婚で不動産を売却する場合です。
なかなか知られていないのですが、実は、共有名義の不動産は「夫」と「妻」の両方の承諾がないと売却することができないのです！
【両方の承諾が得られないケース】
① 夫は不動産を売却して得たお金を財産分与として分け合いたい、妻は慣れた家に住み続けたい、と主張しもめている
② どちらかの失踪などで、連絡が取れず、承諾を得ることができない
③ 夫が浮気をし、離婚することになったが、妻が自宅に居座っている
ケース③については、売却益を分与する方が得策ですが、夫への恨みがつのっている妻は頑として、売却に同意しないという場合です。売却までの時間が長引けば、その分、不動産の価値も下がり、この状況が長引いている間にも住宅ローンは返済しなければなりません。
夫と妻の両方から承諾を得ることは簡単なようですが、そううまくいかないのが現状です。
2.もし、どちらかが再婚した後、亡くなってしまったら・・・
もし、共有状態のままで離婚し、その後に再婚や相続、借金や納税の問題が生じると、予期せぬ問題が浮上することがあります。
離婚後、どちらかが再婚し、死亡してしまえば、「共有持分」が複数の人に相続される可能性があります。また、住宅ローン完済後であっても、元配偶者が共有持分を担保にして、借金をしたり、税金の滞納をしたりすれば、突然差し押さえられる危険性もあります。
このように問題が起こってしまうと、メリットのある共有名義が、デメリットしかない共「憂」名義になってしまうのです。
3.離婚して初めて知る…「自分は連帯保証人だった！！」
名義変更で連帯保証人が外れることは・・・「ありません！」
また、連帯債務者だった人が名義変更をしたからといって、連帯債務者から外れることは・・・「ありません！」
なぜなら、連帯保証人は「主債務者」を保証する立場にあり、連帯債務者は債務者としての立場にあるため、主債務者の返済が滞ったり、もう一方の連帯債務者の返済が滞った場合に金融機関から返済請求を受けるようになるからです。
例えば、夫が主債務者として住宅ローンを組み、妻が連帯保証人になっているケースでは、夫の返済が滞れば、連帯保証人である妻に返済の義務生じます。また、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合、夫婦共に連帯債務者になっているケースがほとんどです。
もし、あなたが、元夫と離婚をし、再婚した夫と新しい家庭を築き、幸せに暮らしていたとしても、元夫が何らかの理由でローンが返せなくなった場合、突然あなたの元に請求書が届くことがあるのです。
そして、あなたは初めて気づくのです。「自分は連帯保証人であった」「自分も連帯債務者であった」と。
離婚したからと言って、連帯保証や連帯債務がなくなることはありません。
そう思われる方も多いかもしれませんが、実際はそうではなく、連帯保証人や連帯債務者であることは、変わらないのです！！
残念ながら、これは、法律で定められた日本の連帯保証制度なので、どうすることもできません。連帯保証が解除されるのはローンが完済されたときです。
返済中に連帯保証を外すには、住宅ローンを借りている金融機関の同意を得る、同等以上の連帯保証人を立てる、ローンを完済、もしくは完済に近い金額を一括返済する等方法はあるにはありますが、債権者である金融機関の同意が必要で、その同意を得るのはとてもハードルが高いというのが現実です。
金融機関からすれば、離婚したことは関係のない事情であり、離婚を理由に連帯保証人や連帯債務者から外してあげるメリットがないからです。
一方で、ローンを支払っていくどちらかが、住宅ローン残高分全額の借り換えができれば連帯保証債務はなくなります。つまり、違うローンに乗り換える、ということです。しかし、これも物件の担保価値が低ければ、借り換えはかなり厳しいのが現実です。
ここで問題となるのが、ローン残高が物件価値を上回っている（つまり、オーバーローン状態の）場合です。この場合、売却代金でローンの完済ができないため、住宅ローンを担保するために付けられていた抵当権を抹消することができません。
そうなると、新しい買主は抵当権付の不動産など購入するはずもありませんから、現実的には売却することができないのです。
金融機関の保証債務免責も無理！
借り換えも無理！！
オーバーローン分を一括で支払えないから売却も無理！！！・・・となると、そのままの状態でローンを払い続けていくしかないのです・・・。
こうなると数年後には破綻しかねないというリスクができてしまいます。
そんな重要な「連帯保証人」なのに、なぜ当事者は連帯保証人になっていることに対する自覚がないのでしょうか。
実際は「自覚がない」のではなく、「忘れてしまっている」ことの方が多いのです。それは、仕方ないことなのかもしれません。結婚した時は、まさか自分が将来離婚するなんて想像しませんし、マイホームを買う時は、希望や高揚感からリスクを考えずに、金融機関や不動産業者に言われるがまま、印をついてしまうのです。
一度、ご自宅の名義や住宅ローン契約者、連帯保証人など、整理して確認してみることをお勧めします。